私も大好きなJリート。
平和不動産リート投資法人や日本都市ファンド投資法人などのJリート銘柄を１０年以上ホールド中で、配当金再投資戦略で活躍していくれています。
何を隠そう初めて買った株も、Jリートの日本リテールファンド(現日本都市ファンド)でした。
安定した分配金を受け取りながら、日々の値動きに一喜一憂せず保有し続けられるのがJリートの最大の魅力だと感じています。
Jリートは、株式や投資信託と並んで、ここ最近、再び注目を集めています。
特に、金利上昇や円安、インフレといったマクロ環境が変化する中で、Jリートが見直し買いされる可能性が高いと考える投資家が増えています。
本記事では、Jリートが買いと言える７つの理由を解説します。
現物不動産とは違った手軽さと、株式とも異なるリターン特性を理解すれば、ポートフォリオに組み入れる価値が見えてくると思います。
理由１：少額で始められて売買がスピーディー
不動産投資と聞くと、「数千万円単位の資金が必要」「買ってから現金化するまで時間がかかる」というイメージが強いかもしれません。
しかし、Jリートは東京証券取引所に上場しているため、1口数万円から購入でき、株式と同じようにリアルタイムで売買可能。
たとえば、現物のアパート投資では初期費用・登記費用・管理費などが発生し、流動性も低いのが一般的です。
一方で、Jリートなら証券口座があれば数クリックで投資・売却ができ、資金の出し入れがスピーディーに行えるのが大きな利点です。
| 投資対象 | 初期費用 | 流動性 | 管理負担 |
|---|---|---|---|
| 現物不動産 | 数千万円〜 | 低い | 自主管理・委託必要 |
| Jリート | 数万円〜 | 高い | 不要（運用会社が実施） |
理由２：現物に投資するからインフレに強い
Jリートの最大の特徴は、実際の不動産を保有している点です。
物価が上昇するインフレ局面では、土地や建物の資産価値が上昇し、賃料も上がりやすくなるので、Jリートはインフレに強い資産と言えます。
株式や債券がインフレで実質価値を目減りさせる中、不動産は価格や家賃が連動して上昇するため、リスク分散としても有効です。
実際、2023〜2024年にかけての物価上昇局面でも、商業施設系・物流系リートの賃料改定は堅調に推移しました。
理由３：選定も管理もプロにお任せ
現物不動産では、物件選びから入居者対応、修繕まで、すべて自分で行う必要があります。
しかしJリートでは、不動産のプロが投資家から集めた資金を運用し、有望な物件を選定・管理してくれます。
運用会社には、不動産鑑定士やファンドマネージャーが在籍しており、賃貸市場や金利動向を見極めながらポートフォリオを調整します。
投資家は、専門知識がなくても分配金という形で安定した利益を得られるのが魅力です。
理由４：今なお残る割安感
2025年11月現在、Jリート市場は全体的に割安な状態が続いています。
東証リート指数は堅調ながら、平均NAV倍率（純資産価値倍率）は約0.91倍。
これは「保有する不動産の実力に比べて、投資口価格がまだ低い」ことを示しています。
株式市場が高値圏にある中、Jリートは相対的に出遅れているセクターとも言えます。
今のうちに仕込むことで、将来的なリバウンドを享受できる可能性が高いです。
東証リート指数は24年に底打ちし、2000ポイントまで回復しています。
理由５：関税政策や為替に左右されない
トランプ政権の再登場など、世界的に関税政策や為替変動が株式市場を揺さぶっています。
しかし、Jリートの投資対象はあくまで日本国内の不動産。
輸出入に直接関係するわけではなく、為替や関税の影響を受けにくいのが特徴です。
特に製造業や輸出関連株が政策の影響で乱高下する中、Jリートは安定した収益基盤を持ちます。
日本経済の内需部分に連動する投資先として、リスク分散の受け皿になっています。
理由６：海外マネーの流入
意外かもしれませんが、Jリート市場の売買の約半分は海外投資家によるものです。
海外勢にとって、円安局面では日本の不動産が「割安」に見え、さらに高利回りのJリートは魅力的な投資対象になります。
今後、米国の利下げや長期金利低下が進めば、「米国債→Jリート」へと資金がシフトする流れが加速する可能性もあります。
実際に2024年後半から、外国人のJリート買い越しが目立ち始めています。
海外マネーの再流入が価格上昇の追い風になる可能性があります。
理由７：高配当で安定したインカムゲイン
最後の魅力はやはり「高配当」であること。
Jリートは、利益の90%以上を分配することが法律で定められているため、分配金利回りが非常に高いのが特徴です。
2025年11月時点では、東証REIT指数の平均分配金利回りは約4.1%。
個別銘柄では5〜6%台のリートも少なくありません。
株式の配当と違い、安定した賃料収入を基に分配されるため、景気変動の影響を受けにくいという強みもあります。
FIREを目指す投資家や、安定収入を重視するリタイア層にとって、Jリートは非常に魅力的な選択肢です。
まとめ：Jリートは「手軽さ」「実物資産」「高配当」の三拍子
Jリートは、株式とも債券とも異なる「安定収益＋実物資産」の性質を持っています。
わずかな資金で、プロが運用する不動産ファンドに参加でき、しかも高配当。
さらに、為替や関税の影響を受けにくく、海外マネーの流入も期待できる。
これらの７つの理由を総合すれば、Jリートは今こそ注目すべき投資対象だと言えるでしょう。
長期の資産形成を考えるなら、分散投資の一角としてJリートをポートフォリオに組み入れる価値は十分にあります。
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